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miércoles, 28 de abril de 2010

ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA ¿ES REALMENTE UNA OPCIÓN?

El mercado inmobiliario ha cambiado. Las entidades bancarias, frenan el crédito incluso para promociones de viviendas financiadas por ellos. Los interesados en comprar una vivienda o tienen dinero ahorrado o difícilmente pueden hacerlo, esto se acentúa en las zonas en las que el perfil del comprador es de un nivel adquisitivo medio bajo.
Una opción para quien no tiene ahorros, es la compra de obra nueva, que permite hacer entregas aplazadas que además no van gravadas con ningún interés en la mayoría de los casos. Pero después de tantas promociones sin entregar, de tantas subrogaciones denegadas tras haber hecho aportaciones económicas importantes, de tantos edificios que no se acabarán quizás en años, quizás nunca, el comprador tiene miedo, por lo que muchos días en mi oficina parece que los clientes se ponen de acuerdo y entran uno tras otro con la misma petición, quiero una vivienda en ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA y sorpresa para mí, esto no les da miedo.
El alquiler de vivienda con opción a compra sería una buena opción si en la mayoría de los casos que he visto, no fuese una verdadera RATONERA para el optante.
Analizando situaciones veo que en mi zona al menos, las viviendas en alquiler con opción a compra, casi siempre se ofrecen en los siguientes dos casos:
- Promotores ahogados en hipotecas de viviendas que no se venden, en algunos casos comprobados, sin licencia de primera ocupación y con los servicios básicos como luz y agua con contrato de obra.
- Propietarios particulares que tienen necesidad imperiosa de al menos recibir mensualmente el importe de la hipoteca que les agobia y sortear o alargar en lo posible que llegue el embargo que acecha sobre su vivienda

Muchas agencias inmobiliarias tampoco están destacando por su ética a la hora de intermediar en estas transacciones. La operativa normalmente es :
Intentar que por parte del interesado se haga entrega de una cantidad de dinero suficiente para cobrar la comisión, estipular en contrato mensualidades, plazo de opción (que no suele ser mas de dos años) y poco mas. .
El cliente optante generalmente no es informado, del estado económico-financiero real de la vivienda. A veces la hipoteca del inmueble supera el precio de la futura venta. ¿Qué pasa si el propietario no tiene dinero para cancelar?
¿Qué pasa si el propietario deja de pagar y se va acumulando deuda con sus correspondientes intereses y costas?
El cliente optante no suele saber ni es informado, que puede elevar el contrato a Público y hacer inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si al propietario le llega un embargo?
¿Qué pasa si no tiene escrúpulos y vende la propiedad?
¿Qué pasa si rehipoteca la propiedad?
No asesorar al cliente optante, aparte de las cuestiones expuestas, haciéndole ver que de no conseguir entregar en el tiempo de la opción un mínimo del 20% del valor de la vivienda, con un precio de compra que no supere el precio que tendría el inmueble al comprar hoy, es ayudar a que se vaya metiendo en una verdadera RATONERA, de la que saldrá con algo menos de dinero, defraudado y en el mejor de los casos, habiendo habitado dos años una vivienda, por un precio algo superior al del mercado normal de alquiler.